Qu’est-ce qu’un vice caché ? Le Code civil du Québec offre une définition du terme “vice caché” et indique ce que le vendeur est tenu de faire. De même, le Code civil indique ce que l’acheteur doit savoir pour se protéger. Dans cet article, nous aidons les acheteurs à mieux comprendre leurs droits ainsi que la limite de leur protection.
Caractéristiques des vices cachés
En immobilier, un vice caché est défini comme tel s’il comporte toutes les caractéristiques suivantes :
- Il existait au moment de l’achat de l’immeuble
- Il est inconnu de l’acheteur et du vendeur
- Il n’est pas apparent (invisible à l’oeil nu)
- Il est à ce point grave que, s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait probablement pas acheté l’immeuble ou aurait demandé une diminution de prix.
À titre d’exemple, une fissure visible sur une fondation ne peut être considérée comme étant un vice caché, puisque le problème peut facilement être repéré à l’œil nu. L’acheteur achèterait donc en ‘’connaissance de cause’’.
Au contraire, de la moisissure due à une forte humidité dans le mur d’un sous-sol ne peut être vue par une simple inspection visuelle. Si, après l’achat, le vice vient à être découvert pour une quelconque raison (bien souvent une rénovation), ce dernier sera considéré comme un vice caché car il remplit tous les critères mentionnés ci-haut.
Que dit le Code civil du Québec sur les vices cachés?
Au sujet des vices cachés, l’article 1726 du Code civil du Québec indique que le vendeur se doit de garantir à l’acheteur que le bien immobilier et ses accessoires ne comprennent pas de vices cachés connus qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné.
Le vendeur n’est cependant pas obligé de garantir un vice caché qui est connu de l’acheteur, ni un vice apparent qui peut être observé par un acheteur prudent et diligent (sans avoir besoin de recourir à un inspecteur ou à un expert en construction).
Déclaration du vendeur et vices cachés
Lors de l’achat d’une propriété, le vendeur doit absolument remplir une Déclaration du vendeur (DV). Dans cette déclaration, on retrouve plusieurs informations importantes qui donnent un aperçu global des défauts connus, des problèmes réglés, des améliorations apportées et de l’entretien effectué durant les dernières années. Il est donc important de bien lire et de comprendre ce document lorsque vous pensez acheter.
Toutes ces informations aident l’acheteur à se faire une bonne idée de la
santé de la maison. Mais surtout, la Déclaration du vendeur sera remise à l’inspecteur avant qu’il effectue son travail, ce qui l’aidera à porter une
attention particulière aux points les plus importants et même demander des expertises externes (s’il croit qu’il y a peut-être un vice caché). Les expertises permettront de pousser la vérification des points soulevés lors de l’inspection et donneront une vision plus précise de l’état des problèmes.
Lors de ces démarches, notre conseiller en vices cachés sera à vos côtés afin de s’assurer du bon déroulement de votre achat.
Vice caché: quoi faire lorsque vous en découvrez un?
Si l’acheteur découvre un vice caché, il y a quelques étapes à suivre.
1- Aviser par écrit le vendeur en lui indiquant la situation.
2- Dans le meilleur des mondes, les parties peuvent discuter afin de trouver une entente qui conviendra à tout le monde.
3- Si, malheureusement, aucune entente n’est convenue, l’acheteur pourra
entreprendre des démarches judiciaires et envoyer une mise en demeure pour vice caché.
** Il est très important de contacter les professionnels compétents afin d’être bien conseillé dans ce genre de situation. Pour plus de détails sur les vices cachés, rendez-vous sur le site d’Éducaloi.
Votre conseiller en vices cachés: le courtier immobilier
Vous avez besoin de conseils au sujet d’un vice caché? Le service après-vente du courtier immobilier a toutefois ses limites… Bien qu’il puisse être appelé à constater avec vous les problèmes et les dégâts, son rôle à ce stade est toutefois limité. En effet, le courtier n’est pas autorisé à :
- vous fournir une opinion juridique (par exemple, vous donner son avis sur les délais pour entreprendre des recours);
- procéder à la rédaction d’une mise en demeure;
- se substituer à un professionnel du bâtiment pour vous proposer des travaux correctifs à effectuer sur la propriété.
Par contre, un courtier immobilier peut vous recommander des professionnels compétents qui sauront vous aider : juriste, architecte, ingénieur en bâtiment, etc. Consulter l’inspecteur en bâtiment qui a effectué l’inspection de votre immeuble avant l’achat peut aussi vous être très utile.
Pour des informations supplémentaires sur les vices cachés
Nous espérons avoir répondu à la question suivante: qu’est-ce qu’un vice caché ? Toutefois, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers afin d’en savoir plus sur les vices cachés et sur la façon de vous protéger contre ceux-ci. Comme dit l’adage: il vaut mieux prévenir que guérir!
