La réforme de la loi 141 et de la loi 16 sur la copropriété divise protégera les propriétaires de condo en obligeant les syndicats à demander un montant mensuel plus élevé en frais de condo et en assurances. Pour tout savoir sur la loi 141 et la loi 16 sur la copropriété, nous vous invitons à lire la suite de notre article!
Le fonds de prévoyance (condos)
La réforme de la loi 16 sur la copropriété, qui entrera en vigueur au printemps 2023, obligera les syndicats de copropriétaires de condos à faire effectuer une étude sur le fonds de prévoyance. Cette étude devra être réalisée par un ingénieur en bâtiment ou un technologue en ingénierie, et devra être mise à jour tous les 5 ans. L’étude devra établir les sommes qui seront nécessaires pour payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Cette loi exige également que soit créé un carnet d’entretien par l’un ou l’autre de ces professionnels.
L’objectif est d’obliger les syndicats de copropriétaires à verser les justes sommes dans le fonds de prévoyance, afin de pouvoir garder l’immeuble en état au cours des ans. L’étude sur le fonds de prévoyance doit tenir compte du vieillissement des immeubles et des coûts qui seront à payer à long terme pour les rénovations.
Si l’étude indique que le fonds de prévoyance est insuffisant pour les besoins en entretien et en rénovations futures, le syndicat devra augmenter les cotisations de façon à ce que le manque à gagner soit rattrapé en 10 années maximum.
Cette obligation permet non seulement de parer aux besoins de l’immeuble à court et à moyen termes, mais aussi de protéger les futurs acheteurs de condos afin qu’ils ne subissent pas le sous-financement des fonds de prévoyance. Ceux qui ont acheté leur condo lorsque l’immeuble était fraîchement construit, puis revendu leur condo à profit, n’ont souvent pas payé leur juste part pour préserver l’immeuble à long terme.
De plus, dans le passé, de nombreux syndicats de copropriétaires évaluaient mal le montant à mettre dans le fonds de prévoyance et chargeaient continuellement des “cotisations spéciales” pour effectuer des rénovations urgentes. Le montant payé mensuellement par chaque copropriétaire sera un peu plus élevé, mais sera suffisant sur le long terme.
Pour les immeubles neufs, le promoteur aura 30 jours après la formation du syndicat pour fournir le carnet d’entretien et une étude de fonds de prévoyance. Celui-ci devra verser des sommes au syndicat s’il a sous-évalué le fonds de roulement avant de vendre les condos.
Il est à noter que les dispositions de la loi 16 concernant l’étude sur le fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété entreront en vigueur à la suite de l’adoption d’un règlement, au cours du printemps 2023. Les copropriétés établies avant le 10 janvier 2020 devront se conformer à la loi 16 au plus tard trois ans après l’entrée en vigueur du règlement, tandis que les copropriétés établies après le 10 janvier 2020 devront se conformer lors de l’entrée en vigueur du règlement.
L’assurance en copropriété (loi 141)
La loi 141, qui est entrée en vigueur le 15 avril 2022, oblige le syndicat des copropriétaires à se doter d’une assurance dont le montant assure plus que la valeur à neuf de l’immeuble, soit celle du coût de reconstruction. Les primes sont alors plus élevées, mais les copropriétaires sont mieux protégés. La loi oblige aussi le syndicat à faire évaluer l’immeuble tous les cinq ans par un évaluateur membre d’un ordre professionnel. Ce coût est ajouté aux frais de condos mensuels.
La loi 141 oblige aussi le syndicat des copropriétaires à constituer un fonds d’auto-assurance pour pouvoir payer les franchises prévues aux contrats d’assurance. Le montant doit correspondre à la franchise d’assurances la plus élevée (généralement celle qui couvre les dégâts d’eau).
Quant à l ’assurance responsabilité civile, le montant minimal de la prime est déterminé par un règlement gouvernemental. Ainsi, en cas de poursuites, les copropriétaires sont aussi mieux protégés. Cet argent pourra servir à indemniser quelqu’un qui a subi un préjudice lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne pourront payer.
Cela permettra également d’empêcher les défauts de paiement et même les faillites et les reventes forcées (lorsqu’un copropriétaire ne peut payer un montant élevé en cas de réclamation d’assurances).
Rôle de votre courtier
Votre courtier immobilier suit de près les lois et règlements liés aux droits et obligations des copropriétaires. Lors de l’achat d’un condo, il vous renseignera sur le montant que vous devrez payer mensuellement en frais de condo (fonds de prévoyance) et en assurances.
Votre courtier s’assurera aussi que vous avez en main l’attestation à jour sur l’état des finances du syndicat et sur l’état de l’immeuble. Le vendeur a l’obligation de fournir ces documents en vertu de la loi 16.
De plus, votre courtier veillera à ce que le promoteur ou le syndicat des copropriétaires vous fournisse une description précise des parties du condo qui ont été rénovées. La loi 141 les oblige à fournir cette description.
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